❤投資物件の価格査定❤

①GPI	潜在総収入↓	円
②空室損・リース損・未回収損　↓		円
雑収入　↓		円
③EGI	実効総収入　↓	円
④OPEx	運営費　↓	円
⑤NOI	営業純利益　↓	円

 

⑥ローン返済(有れば…)↓

⑦キャッシュフロー…ココがプラスでなければその物件は買うべきではありません！

 

＊　GPIは，安定した年間家賃を算出します（購入翌年度のツリーなので，安定した金額で結構です）。近隣相場や人口の動向（役所のHPで調べられる）などを考慮します。いたずらにネガティブにならないようにも注意してください（すべて投資対象にならなくなる）。

＊　空室損・リース損・未回収損は，投資対象物件のトラックレコードがあればそれらから算出します。それらがない場合は，各部屋ごとの契約期間から更新後２か月ほど空く算段で計算するなど緻密に計算してください。これも上記と同じくあまりにネガティブにならないように。

＊　EGIはGPIから空室損などを控除し，雑収入を加えれば算出できます。

＊　OPExには，不動産管理会社への管理料・清掃費・固定資産税都市計画税・消防点検費・共用部分の水道光熱費・入居募集費用・原状回復費用・修繕積立金などが含まれます。木造アパートならGPIの16％から20％前後になることが多いです。過去の資料がないなら上記パーセンテージで設定するしかありません。

＊　上から順に控除していけばNOIが算出できます。